Vous envisagez une donation, une succession ou un investissement immobilier en nue-propriété ? La répartition entre l’usufruit et la nue-propriété d’un bien détermine directement vos droits fiscaux à payer et votre stratégie patrimoniale.
Cet article vous fournit le tableau officiel du barème de l’article 669 du Code Général des Impôts, expliqué simplement avec des exemples chiffrés que vous pourrez appliquer immédiatement.
Qu’est-ce que le barème usufruit et nue-propriété ?
Le barème usufruit et nue-propriété résulte d’une division de la propriété immobilière en deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruitier jouit du bien, le loue, en perçoit les revenus et l’habite à sa guise. Le nu-propriétaire détient la propriété juridique du bien, mais ne peut ni l’utiliser ni en tirer profit tant que l’usufruit subsiste. Cette répartition transforme un bien unique en deux parts fiscales inégales. L’article 669 du Code général des impôts fournit une échelle officielle pour évaluer ces deux parts selon l’âge de celui qui détient l’usufruit.
Ce barème répond à une logique financière : plus l’usufruitier est jeune, plus son usufruit vaut cher, car il en jouira longtemps. À l’inverse, si l’usufruitier est âgé, son droit d’usage s’éteindra rapidement au décès. La loi calcule ainsi la valeur de chacune des deux fractions de manière à refléter leur poids économique réel. L’État utilise ce barème pour appliquer les droits de donation, les droits de succession et les impôts sur la fortune immobilière. Comprendre ce mécanisme devient indispensable pour qui prépare une transmission patrimoniale ou envisage un investissement en nue-propriété.
Le tableau complet du barème fiscal (article 669 CGI)
| Tranche d’âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit (%) | Valeur de la nue-propriété (%) |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 | 10 |
| 21 à 30 ans | 80 | 20 |
| 31 à 40 ans | 70 | 30 |
| 41 à 50 ans | 60 | 40 |
| 51 à 60 ans | 50 | 50 |
| 61 à 70 ans | 40 | 60 |
| 71 à 80 ans | 30 | 70 |
| 81 à 90 ans | 20 | 80 |
| 91 ans et plus | 10 | 90 |
Comment lire le tableau (explications des colonnes) ?
- La première colonne indique la tranche d’âge de l’usufruitier au moment où vous appliquez le barème : cette donnée conditionne l’intégralité du calcul, car elle seule détermine les deux pourcentages suivants.
- La deuxième colonne affiche la valeur de l’usufruit en pourcentage de la propriété totale, c’est-à-dire la fraction que possède celui qui jouit du bien et en tire les revenus. La troisième colonne présente le complément : la valeur de la nue-propriété, qui représente ce que détient le nu-propriétaire et augmente au fur et à mesure que l’usufruitier vieillit.
Pour utiliser le tableau, vous localisez d’abord l’âge exact de l’usufruitier dans la colonne de gauche, puis vous lisez les deux pourcentages correspondants sur la même ligne. Vous multipliez ensuite chaque pourcentage par la valeur vénale du bien immobilier pour obtenir les deux fractions exprimées en euros. Cette mécanique simple offre une précision fiscale requise par l’administration pour les donations, successions et déclarations d’impôt sur la fortune immobilière.
Comment calculer la valeur de l’usufruit et la nue-propriété ?
La formule simple explicite
Deux opérations suffisent pour obtenir les chiffres exacts. Vous consultez le tableau pour identifier le pourcentage correspondant à l’âge de l’usufruitier, puis vous appliquez ce pourcentage à la valeur totale du bien.
La formule : valeur de l’usufruit = valeur du bien × pourcentage usufruit, et valeur de la nue-propriété = valeur du bien × pourcentage nue-propriété. Les deux résultats additionnés reproduisent la valeur initiale du bien.
Exemple 1 : Donation de nue-propriété (usufruitier 55 ans, bien 600 000 €)
Un parent âgé de 55 ans détient un appartement évalué à 600 000 euros. Il le donne à son enfant en conservant l’usufruit. Selon le barème, à 55 ans, l’usufruitier détient 50% de la valeur et le nu-propriétaire 50%.
Calcul : usufruit = 600 000 × 50% = 300 000 euros ; nue-propriété = 600 000 × 50% = 300 000 euros. L’enfant reçoit une nue-propriété de 300 000 euros, soumise à droits de donation réduits du fait de cette valeur diminuée. Le parent continue à habiter le bien et à en percevoir les revenus sans taxation additionnelle.
Exemple 2 : Succession (usufruitier 75 ans, bien 232 000 €)
Un bien immobilier de 232 000 euros est hérité par plusieurs enfants. Le testateur avait constitué un usufruit au profit de son conjoint, alors âgé de 75 ans. À 75 ans, le barème fixe l’usufruit à 30% et la nue-propriété à 70%.
Calcul : usufruit = 232 000 × 30% = 69 600 euros ; nue-propriété = 232 000 × 70% = 162 400 euros. Les enfants héritent de la nue-propriété valorisée à 162 400 euros, taxée selon les tarifs successoraux. La veuve conserve l’usufruit jusqu’à son décès, puis les enfants récupèrent la pleine propriété sans versement de droits supplémentaires.
Exemple 3 : Usufruit temporaire (10 ans, bien 200 000 €)
Un investisseur acquiert une nue-propriété d’un bien de 200 000 euros assorti d’un usufruit temporaire de 10 ans. Le barème de l’usufruit temporaire applique 23% par période de dix ans.
Calcul : usufruit = 200 000 × 23% = 46 000 euros ; nue-propriété = 200 000 × 77% = 154 000 euros. L’investisseur paie moins cher la nue-propriété valorisée à 154 000 euros. Au terme des 10 ans, il devient plein propriétaire du bien, valorisé à 200 000 euros (ou plus selon l’appréciation immobilière).
Usufruit viager vs usufruit temporaire : les différences
L’usufruit viager (dépend de l’âge et continue jusqu’au décès)
L’usufruit viager s’éteint automatiquement au décès du bénéficiaire. Le barème de l’article 669 l’évalue selon l’âge exact : un usufruitier jeune détient une valeur élevée, un usufruitier âgé une valeur réduite. Ce type d’usufruit convient aux donations entre ascendants et descendants, où le donateur souhaite conserver le droit de jouir du bien jusqu’à sa mort. À son décès, le nu-propriétaire hérite de la pleine propriété sans nouvelle taxation, ce qui représente un avantage fiscal majeur.
L’usufruit temporaire (23% par période de 10 ans)
L’usufruit temporaire s’éteint à une date précise, indépendamment du décès du bénéficiaire. La loi le valorise forfaitairement à 23% par période complète de dix ans. Un usufruit de 15 ans applique donc 23% + 23% + une fraction de 23% selon les années restantes. Ce mécanisme s’applique aux contrats de vente en viager ou aux arrangements patrimoniaux spécifiques. L’usufruitier temporaire paie moins de droits que l’usufruitier viager de même âge, car son droit s’éteint rapidement.
Tableau comparatif : cas où l’un est plus avantageux que l’autre
| Situation | Usufruit viager | Usufruit temporaire | Choix recommandé |
|---|---|---|---|
| Donation parent enfant | Usufruitier jeune = très cher | Non applicable | Viager |
| Donation parent enfant | Usufruitier âgé (75+) | Non applicable | Viager |
| Vente en viager | Usufruitier viager | Moins cher si vendu à tiers | Temporaire |
| Investisseur nue-propriété | Coût usufruit élevé | Coût réduit (23%) | Temporaire |
| Transmission enfant mineur | Usufruit jusqu’majorité | Alternative possible | Viager |
| Patrimoine conséquent | Fiscalité à évaluer | Fiscalité à évaluer | Viager pour souplesse |
Les droits, obligations et responsabilités
Tableau des responsabilités (charges courantes vs grosses réparations)
| Type de charge | Usufruitier | Nu-propriétaire |
|---|---|---|
| Eau, électricité, gaz | ✓ Paie | – |
| Entretien courant (peinture, petites réparations) | ✓ Paie | – |
| Nettoyage, petites maintenance | ✓ Paie | – |
| Chauffage, assurance habitation | ✓ Paie | – |
| Grosses réparations (toiture, structure) | – | ✓ Paie |
| Isolation thermique, menuiseries | – | ✓ Paie |
| Éléments à renouveler (façade, électricité générale) | – | ✓ Paie |
| Taxe foncière | – | ✓ Paie |
Qui paie les impôts fonciers ? Qui paie la CSI ?
Le nu-propriétaire s’acquitte de la taxe foncière, car il détient la propriété juridique du bien. L’impôt sur la fortune immobilière (anciennement IFI) incombe à l’usufruitier, qui figure comme propriétaire économique sur les registres fiscaux. Ces deux impositions coexistent selon la répartition des droits : le nu-propriétaire subit un coût administratif, l’usufruitier un coût patrimonial. Cette distinction explique pourquoi les investisseurs en nue-propriété recherchent des biens dégrevés ou peu taxés.
Avantages pour l’usufruitier (droit de jouir, de percevoir les revenus)
L’usufruitier occupe le bien, le loue, y habite, en tire une plus-value locative. Il collecte les loyers, les reverse à personne d’autre. Il aménage l’intérieur à sa guise sans l’accord du nu-propriétaire. Le bien lui appartient économiquement jusqu’à son décès, moment où tous les droits basculent vers le nu-propriétaire. C’est une position très avantageuse pour qui souhaite conserver le contrôle d’un patrimoine tout en le transmettant.
Avantages pour le nu-propriétaire (propriété future, pas de charges actuelles)
Le nu-propriétaire ne paye rien aujourd’hui : ni entretien, ni charges courantes, ni taxes locales. Il détient une promesse de propriété totale à la disparition de l’usufruitier. Son capital se reconstitue intégralement sans intervention ni frais d’acquisition supplémentaire à ce moment. Il accumule la valeur du bien sur des années sans coûts de gestion immédiats. Cette stratégie séduit les acquéreurs en nue-propriété qui achètent moins cher et attendent le retour de la pleine propriété.
