Le démembrement de propriété, souvent rencontré lors d’une succession, pose régulièrement la question de la responsabilité du paiement de la taxe foncière. Beaucoup se demandent qui, entre usufruitier et nu-propriétaire, doit régler cet impôt local. Cette interrogation revient fréquemment lors de la déclaration de revenus ou lors d’un changement de situation patrimoniale lié à un bien immobilier démembré.
Qui supporte la taxe foncière sur un bien en usufruit ?
En France, la règle est claire : selon l’article 608 du Code civil, l’usufruitier supporte la charge de la taxe foncière. C’est logique, puisque l’usufruitier jouit des revenus du bien immobilier – qu’il s’agisse de loyers perçus ou de l’utilisation personnelle de la propriété. L’avis de taxe foncière est alors établi à son nom ; il figure en premier sur le document.
Le nu-propriétaire y apparaît également, mais il n’existe généralement aucune solidarité de paiement entre les deux parties. Cela signifie que seul l’usufruitier est légalement responsable du paiement de la taxe foncière pour toute l’année fiscale, dès lors qu’il détient le bien au 1er janvier.
Ce principe s’applique à tous types de biens concernés par un démembrement de propriété, que la situation résulte d’une succession ou d’un choix patrimonial particulier. Toutefois, dans la pratique, certains optent pour un accord écrit entre usufruitier et nu-propriétaire. Ce type de convention permet de répartir les charges autrement, mais elle n’a d’effet qu’entre les parties et ne modifie pas la responsabilité du paiement vis-à-vis de l’administration fiscale. Lorsqu’un conflit survient autour du droit d’usage ou de la répartition des frais, il peut arriver qu’on souhaite savoir s’il est possible de casser un usufruit dans le respect du cadre juridique français.
Exonérations et cas particuliers pour l’usufruitier
L’usufruitier bénéficie parfois de dérogations à l’obligation de payer la taxe foncière. Différents cas permettent en effet d’obtenir une exonération totale ou partielle :
- Détention de l’ASPA (allocation de solidarité aux personnes âgées) ou de l’ASI (allocation supplémentaire d’invalidité)
- Bénéfice de l’AAH (allocation aux adultes handicapés), sous condition de ressources
- Âge supérieur à 75 ans au 1er janvier avec un revenu fiscal de référence inférieur à un seuil légal
Ces critères sont vérifiés chaque année lors de la déclaration de revenus. La responsabilité du paiement peut donc évoluer en fonction des changements de situation de l’usufruitier. Si une exonération s’applique, la charge disparaît même si un accord entre usufruitier et nu-propriétaire prévoyait une répartition spécifique. Par ailleurs, la gestion patrimoniale fait parfois intervenir des produits financiers spécifiques ; par exemple, certains investisseurs s’intéressent aux mécanismes de séparation légale des droits comme illustré par l’ETF FR0011871128 qui introduit une dimension comparable à celle de l’usufruit dans l’immobilier.
Le service des impôts informe directement les personnes concernées des démarches à accomplir pour obtenir ces avantages fiscaux. Rien n’empêche non plus le nu-propriétaire d’accepter de régler tout ou partie de la facture dans le cadre d’un arrangement privé, mais cette décision reste une affaire personnelle et ne lie pas l’administration fiscale tant que l’accord n’est pas officialisé lors d’une convention notariée.
Rôle du nu-propriétaire et options lors du démembrement
Responsabilité du nu-propriétaire dans le paiement de la taxe foncière
Le nu-propriétaire est généralement exonéré du paiement direct de la taxe foncière tant que le démembrement de propriété subsiste. Cependant, certaines dépenses liées à des travaux importants, qui augmentent la valeur du bien, peuvent lui incomber après négociation avec l’usufruitier. Il reste tenu informé via les avis émis, puisque son nom y figure également, mais il n’est pas sollicité pour le règlement sauf accord spécifique.
Lorsque la question du paiement se pose – notamment en fin de démembrement après une succession –, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire. C’est alors lui qui assume intégralement la responsabilité du paiement de la taxe foncière. Ce basculement s’opère dès l’extinction de l’usufruit.
Accord sur la répartition des charges lors du démembrement
Même si le cadre légal confie le paiement à l’usufruitier, rien n’empêche un aménagement plus souple entre les parties. Un accord écrit, préparé par un notaire ou un avocat spécialisé, peut préciser la façon dont usufruitier et nu-propriétaire se partagent les charges comme la taxe foncière ou les dépenses exceptionnelles. Ce type de convention est souvent conseillé lors d’une succession complexe pour limiter tout conflit futur.
D’un point de vue fiscal, chaque partie doit rester attentive à ses responsabilités respectives quant à la déclaration de revenus et aux conséquences sur l’impôt sur le revenu selon l’accord établi lors du démembrement.
Quand s’applique exactement la charge à l’usufruitier ?
La responsabilité du paiement incombe toujours à l’usufruitier, mais uniquement s’il est en possession du bien immobilier au 1er janvier de l’année concernée. Ce détail est important pour mesurer ses obligations au fil du temps, notamment en cas de changement en cours d’année suite à une vente, une donation, ou un décès mettant fin à l’usufruit.
L’administration fiscale se base strictement sur cette situation juridique à la date clé pour établir ses avis d’imposition. L’usager concerné, qu’il soit usufruitier vieillissant ou nu-propriétaire nouvellement plein propriétaire, a donc tout intérêt à anticiper ces changements pour éviter toute surprise désagréable lors de la réception de la taxe foncière.
