Un usufruitier qui loue un bien meublé au régime réel se heurte vite à une question pointue : que peut-il amortir ? La réponse tient en une distinction que beaucoup ignorent. Il amortit son droit d’usufruit viager, traité comme une immobilisation incorporelle, mais pas l’immeuble lui-même. Le mobilier et certains travaux restent amortissables à part. Cette nuance, validée par le Conseil d’État, change le calcul et ouvre une vraie stratégie de transmission. Voici comment elle fonctionne en 2026.
Peut-on amortir un usufruit en LMNP ?
Oui. L’usufruitier d’un bien loué en meublé au régime réel peut amortir la valeur de son droit d’usufruit. Cette possibilité repose sur un arrêt du Conseil d’État du 24 avril 2019 qui a clos un long débat. Avant cette décision, la doctrine fiscale et une réponse ministérielle de 2017 écartaient tout amortissement chez l’usufruitier, au motif que le bien ne figure pas à son actif immobilisé.
Le Conseil d’État a raisonné sur la nature du droit lui-même. L’usufruit viager s’éteint au décès de son titulaire (article 617 du Code civil). Sa valeur décroît donc chaque année. Le juge en conclut que ce droit constitue un actif incorporel à durée déterminable, et qu’à ce titre il peut faire l’objet d’un amortissement.
La valeur de l’usufruit viager est dégressive avec le temps et cette dépréciation peut justifier un amortissement.
En 2026, la doctrine BOFiP reprend cette logique pour les loueurs en meublé tenus au réel. Le droit d’usufruit s’inscrit en immobilisation incorporelle et s’amortit sur la durée prévisible de ses effets. Le projet de loi de finances 2026 préserve par ailleurs le mécanisme d’amortissement LMNP par composants, sans plafonnement.
Que peut amortir l’usufruitier et que ne peut-il pas ?
La frontière se joue sur trois catégories distinctes. L’immeuble en pleine propriété échappe à l’usufruitier car il ne figure pas à son actif. La réponse ministérielle Frassa et la doctrine BOFiP confirment ce refus. En revanche le droit d’usufruit, le mobilier et les travaux à sa charge suivent chacun leur propre régime.
| Élément | Amortissable par l’usufruitier ? | Durée |
|---|---|---|
| Droit d’usufruit viager | Oui, en immobilisation incorporelle | Espérance de vie résiduelle |
| Immeuble (le bâti lui-même) | Non, hors actif de l’usufruitier | Sans objet |
| Mobilier | Oui | Environ 5 ans |
| Travaux à la charge de l’usufruitier | Oui, selon leur nature | 10 ans en général |
Une vigilance s’impose sur les travaux. Tant qu’ils relèvent des obligations d’entretien de l’usufruitier (article 605 du Code civil), leur coût s’amortit. Les gros travaux de structure incombent au nu-propriétaire : si l’usufruitier les finance, il ne peut pas les amortir. Pour le mobilier, le remplacement d’un meuble existant constitue une charge déductible et non une immobilisation à amortir.
Comment calculer l’amortissement du droit d’usufruit ?
Le calcul abandonne la logique habituelle par composants. On ne distingue plus le bâti, le mobilier et les travaux au sein d’un même bien. On part d’une valeur unique : celle de l’usufruit.
Cette valeur découle du barème de l’article 669 du Code général des impôts. Plus l’usufruitier est âgé, plus la part de l’usufruit recule face à la nue-propriété, comme le détaille le tableau de répartition entre usufruit et nue-propriété. La valeur ainsi obtenue s’amortit ensuite sur l’espérance de vie résiduelle du titulaire, lue dans les tables de mortalité de l’INSEE.
Voici les étapes concrètes :
- déterminer la valeur du bien retenue lors du démembrement
- appliquer le barème de l’article 669 selon l’âge de l’usufruitier
- consulter la table INSEE pour l’espérance de vie restante
- diviser la valeur de l’usufruit par cette durée
Prenons un cas réel. Au décès de son conjoint, Madame A. a 73 ans. Elle conserve l’usufruit du bien et en donne la nue-propriété à ses enfants. Le barème de l’article 669 fixe son usufruit à 40 % de la valeur du bien. Sur un bien estimé 200 000 euros, son usufruit vaut donc 80 000 euros. À 73 ans, la table INSEE lui accorde environ 16,2 ans d’espérance de vie. L’amortissement annuel ressort à près de 4 938 euros par an. Pour un usufruitier de 65 ans dont l’usufruit fiscal atteint 40 % d’un bien de 150 000 euros, soit 60 000 euros amortis sur 23 ans, la dotation tombe à 2 609 euros par an.
Pourquoi cette mécanique sert une stratégie de transmission ?
Le démembrement devient ici un outil patrimonial puissant. Un parent donne la nue-propriété de son bien meublé à ses enfants et conserve l’usufruit. Il continue de percevoir les loyers, supporte les charges et poursuit son activité de loueur. La donation purge déjà une partie de la fiscalité de transmission, puisque seule la nue-propriété entre dans l’assiette des droits de donation. Mieux vaut anticiper le coût réel d’une donation avec usufruit conservé avant de signer, car les frais varient selon l’âge du donateur.
L’usufruitier garde un levier fiscal sur ses revenus locatifs grâce à l’amortissement de son droit. Cet amortissement vient minorer le bénéfice imposable année après année. À l’extinction de l’usufruit, au décès, les enfants reconstituent la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires et sans cession taxable. Le droit s’éteint, simplement.
Cette construction réclame de la rigueur. La valeur de l’usufruit dépend de l’âge à la date où débute l’exploitation, pas de l’âge au jour de la donation si la location commence plus tard. Un acte mal calibré ou un retraitement d’amortissement bâclé lors de la succession fragilise tout le montage. L’accompagnement d’un notaire et d’un expert-comptable sécurise la durée retenue et la traçabilité des tables de mortalité utilisées.
